Narbonne – Un important projet de lotissement de luxe contesté par Rubresus

Situé sur la route de Narbonne à Gruissan, le domaine du Capitoul est établi en pleine nature sur un contrefort du massif de la Clape, au milieu d’un bosquet de pins. C’est sur ce site remarquable que des promoteurs envisagent de construire un lotissement de luxe en dérogation aux règlements d’urbanisme actuellement en vigueur. Selon toute apparence, la mairie de Narbonne fait beaucoup pour qu'ils obtiennent gain de cause, malgré les risques que représente ce projet pour l'environnement, allant jusqu'à organiser une enquête publique remarquablement discrète. Heureusement, l'association Rubresus a pu étudier le dossier à temps et a produit un rapport défavorable au projet. Cela suffira-t-il à décourager les promoteurs et leurs supporters municipaux ?

 

Photomontage D.Vexenat

De quoi s’agit-il ?

Il s’agit d’un projet immobilier qui comprend un hôtel de 44 lits dont 8 suites, une piscine, des spas, un restaurant gastronomique, une brasserie (390 couverts / jour en pleine saison), un ensemble de 46 résidences privées, dont 20 avec piscine privative, des terrains de tennis, des parkings, etc.

Un projet d’une telle ampleur, outre le saccage de la végétation existante et l’artificialisation des sols, laisse envisager de nombreuses répercussions sur l’environnement, parmi lesquelles la consommation d’eau (dont les 21 piscines prévues), l’impact de l’assainissement des eaux usées, des pollutions diverses, la consommation d’énergie, l’érosion des sols, l’impact du bâti, de la fréquentation et des véhicules sur la faune et la flore.

En outre, le projet prévoit une occupation maximale des résidences privées, imposant par contrat aux propriétaires acquéreurs de confier leur location à une agence dédiée pendant les périodes d’inoccupation.

Localisation du site

L’avis négatif de l’association Rubresus

Après examen du dossier de présentation de ce projet soumis à enquête publique, l’association Rubresus a émis un avis défavorable, fondé sur une argumentation précise et détaillée.

Suivant une brève description du projet et de son implantation et une interrogation pertinente sur la caractéristique d’intérêt général que la municipalité de Narbonne cherche à lui faire acquérir, ce rapport détaille, dans son troisième chapitre, les impacts environnementaux prévisibles du projet. Parmi ces impacts, on peut noter:

  • la destruction d’une partie de la pinède locale, dans un site classé,
  • la problématique de consommation d’eau potable, dans un département sévèrement atteint par la sécheresse,
  • la question des eaux usées pour un ensemble représentant un équivalent de 350 personnes à l’année : volume, pollution induite, capacité réelle du dispositif prévu d’assainissement, rejet de près de 16 000 m3 / an d’eau usées après assainissement,
  • le dimensionnement du dispositif de rétention des eaux pluviales en cas de fortes précipitations,
  • l’absence de chiffrage de la consommation énergétique, alors même qu’aucune solution de production d’énergie durable n’est prévue,
  • l’impact sur la faune, notamment les oiseaux.

Vous pouvez prendre connaissance ci-dessous du contenu intégral de ce rapport
(cliquer sur la flèche oblique pour une consultation en pleine page – Si le contenu n’apparaît pas, tentez de rafraîchir la page, ou alors veuillez cliquer sur ce lien).

Comment en est-on arrivé là ?

La façade maritime de l’Aude a été jusqu’à présent relativement protégée d’une urbanisation massive, contrairement aux autres départements du Languedoc Roussillon. Les grandes opérations d’aménagement touristiques de la « mission Racine » se sont arrêtées à Gruissan et Port Leucate et les habitations du piémont maritime du Massif de la Clape et du sud de la presqu’île de Leucate ont laissé un important territoire littoral libre de construction. Ainsi, la quasi-totalité du massif de la Clape, les rives de l’Etang de Bages / Sigean, le trait côtier séparé par le grau de l’Ayrolle, la presqu’ile de Leucate, constituent des paysages appréciés, à forte attractivité touristique, mais aussi de lieux ou se perpétuent des activités traditionnelles : viticulture, pêche, pastoralisme.

Différentes réglementations protègent actuellement ces territoires : elles leur ont jusqu’à présent épargné les lotissements intempestifs et autres constructions anarchiques. Mais c’était compter sans l’esprit de lucre de certains promoteurs en quête de « coups juteux » et de retours rapides sur investissement. Cette approche mercantile des opérations d’aménagement débouche le plus souvent sur des résultats économiques et environnementaux opposés aux tableaux idylliques exhibés par ces promoteurs ! A ce sujet, il n’est que de constater ce qu’est devenu le projet touristique de La Grande Motte en Camargue, pour mesurer l’écart abyssal entre les discours lénifiants des promoteurs et la réalité qu’ils laissent derrière eux, une fois les bénéfices engrangés.

Malheureusement, les élus locaux cèdent bien souvent aux charmes de ces habiles sirènes, soit qu’ils y trouvent un intérêt personnel (par ex : la gloire d’inaugurer une « réalisation d’exception »), soit qu’ils s’imaginent qu’attirer des « riches » va profiter à leur commune (cf. la stupide théorie du « ruissellement ») ! Dès lors, acquis à la cause des promoteurs, ils tenteront de contourner les obstacles réglementaires et surtout d’éviter la contestation de leurs administrés, voire de l’étouffer.

C’est exactement ce qui semble se passer à Narbonne pour le projet du Capitoul.

Enquête publique pour projet de luxe

Tel quel, le projet initial ne peut recevoir l’aval des autorités, car il n’est pas conforme aux réglementations d’urbanisme en vigueur (PLU, ScoT, etc.). Dès lors, le seul moyen de le rendre conforme est d’adapter lesdites réglementations. Mais cela n’est possible que si le projet est déclaré d’intérêt général. Qu’à cela ne tienne, il suffit de mettre en place une enquête publique et, si les conclusions de cette enquête sont favorables, on pourra requalifier le projet et mettre en route la machine à changer les réglementations.

Question : en quoi un projet d’hôtellerie de luxe peut-il être considéré comme concourant à l’intérêt général? Si c’est au nom des retombées fiscales, d’une promesse de création de 48 emplois et de stimulation de l’activité économique locale (viticulture, tourisme), il va falloir se dépêcher de déclarer d’intérêt général de nombreuses entreprises du secteur, ne serait-ce que pour respecter le désormais célèbre principe de « concurrence libre et non faussée » si cher aux néo-libéraux européens…

Cela dit, devinez quoi ? L’enquête a bien eu lieu. Vous ne le saviez pas ? Eh bien c’est ainsi. Mais quand ? me direz-vous. Entre le 18 décembre 2017 et le 19 janvier 2018, soit 33 jours, pile pendant la période des fêtes de fin d’année (consulter l’avis ici). Nous ne sommes pas certains que beaucoup de Narbonnais puissent se vanter d’avoir été informés à temps de cette enquête.

Certes, nous n’avons pas eu accès aux résultats, en particulier le nombre de Narbonnais qui se sont précipités en masse pour donner leur avis sur le sujet. Mais cela ne fait qu’un gros mois que l’enquête est close et le dépouillement de la multitude des avis citoyens sur le projet prendra certainement beaucoup de temps…

Pour nous consoler, nous avons, pour l’instant, accès aux documents constitutifs du dossier sur le site de la mairie de Narbonne.

On voit par là que les enquêtes publiques, présentées comme des instruments d’une démocratie participative, peuvent être facilement détournés au profit de pratiques relevant plus de la manipulation et de la dissimulation. Tant que les critères de déclenchement et de validation des enquêtes publiques, ainsi que les règles de leur publicité, ne seront pas plus contraignants, les autorités soumises à cette obligation pourront continuer à détourner le recours à cet instrument de la participation citoyenne, afin de donner l’apparence de la légalité et de la démocratie à des pratiques douteuses.

Des difficultés pour respecter les contraintes environnementales ?

Autre curiosité, l’avis d’évaluation environnementale émis par la MRAe d’Occitanie : cet avis, qui porte sur un dossier d’évaluation environnementale produit par les promoteurs du projet,  est obligatoire et le dossier de présentation du projet par la mairie de Narbonne ne se fait pas faute de le signaler, soulignant, avec force références aux articles de loi, son respect de la procédure.

Étrangement, si ce document figure sur le site de la mairie, il faut bien chercher, car nous y avons trouvé deux pages distinctes traitant de ce projet. La première (voir ici) présente les pièces du dossier (avec un indicatif de cote – A, B, C, etc.), mais elle ne mentionne pas l’avis de la MRAe. La second, en revanche (voir ici) présente plus de documents (sans cote), notamment le dernier avis de la MRAe, ainsi qu’un mémoire signé par la mairie, en réponse à cet avis.  Pour être tout à fait complet, il faut savoir que, sur le site de la MRAe, figurent deux avis et pas un seul : le premier a été émis le 27 décembre 2016 et le second le 7 juillet 2017.

Deux avis ? Un seul ne suffisait donc pas ? Un seul aurait suffi, si le dossier avait été conforme, mais voilà : le premier dossier, déposé en septembre 2016, n’était pas conforme et le second, déposé 6 mois plus tard, ne l’est pas plus.

Pourtant, ces avis sont fort intéressants et l’on y découvre que les réserves émises par la MRAE, très proches dans les deux avis successifs, portent sur trois domaines : la préservation des paysages, la préservation des milieux naturels et des espèces patrimoniales, la préservation des ressources en eau. Sur ce dernier point, la MRAe met notamment en regard la fragilité de la nappe de l’Aude et la consommation prévisible du complexe, notamment en pleine saison, ainsi que celle, non évaluée, des quelque 20 piscines prévues. Le deuxième avis souligne aussi que les recommandations du premier, sur ce sujet précis, n’ont tout simplement pas été prises en compte.

Dans son document de présentation du projet, la mairie de Narbonne justifie la caractérisation d’intérêt général par de nombreux aspects dont la promotion des paysages narbonnais, la réhabilitation du patrimoine, la préservation et la mise en valeur des espèces naturelles. Deux de ces trois points font justement l’objet des réserves émises, par deux fois, par la MRAE. C’est pas de chance, tout de même…

La MRAe se satisfera-t-elle des réponses apportées par la municipalité dans son mémoire ? L’avenir nous le dira.

En tout état de cause, il importe de garder à l’esprit que les avis de la MRAe ne sont pas contraignants : la mairie peut passer outre. Toutefois, leur intérêt pour le public est qu’ils sont accessibles sur le site de la MRAe et recevables par la justice en cas de contestation du projet. À bon entendeur…

Des gains pour la collectivité, peut-être, mais à quel coût ?

« Gâteau sous la cerise », si le dossier de présentation fournit une évaluation chiffrée des gains qu’apporterait ce projet à la collectivité, en termes de retombées fiscales et d’emploi, il est beaucoup plus discret quant aux coûts à prévoir, éventuellement, pour cette même collectivité. Nous n’y avons trouvé aucune information chiffrée sur la part financière qui incombera à la  collectivité si ce projet voit le jour : quid de de la viabilisation des terrains, de la mise en conformité des accès au site, des travaux d’enfouissement des canalisations d’eau, d’énergie et de communication, des dispositifs d’assainissement des eaux usées, etc. ? Tout laisse à croire que l’ensemble des coûts sera à la charge du projet. Ce sera peut-être le cas, mais nous n’avons trouvé, dans le dossier, aucune assurance en ce sens.

Heureusement, il y a la vigilance citoyenne…

Cependant, les pratiques si peu démocratiques qui consistent à « travailler » l’information faite au public en misant sur son apathie, son incompétence ou son « apolitisme », s’avèrent de plus en plus contre-productives. Les exécutifs locaux ou nationaux, mandatés par leurs concitoyens pour conduire des politiques soucieuses du bien public, se trouvent confrontés à une résistance de plus en plus forte et organisée, lorsqu’ils dévient de leur mission.

La société civile dispose en son sein de capacités d’expertise souvent équivalentes à celles dont disposent les pouvoirs politiques. Il lui appartient de les mobiliser face aux dérives des gouvernants et de construire peu à peu une véritable démocratie d’exercice.

C’est ainsi qu’à Narbonne l’association RUBRESUS met une fois de plus ses capacités d’expertise au service des citoyens

Dernier petits détails significatifs…

En recherchant des informations sur l’internet, la rédaction du Clairon est « tombée » sur le site « Château Capitoul » édité par la société « Domaine et Demeure », sise à Colombiers (34). Cette société est, avec la société des vignobles Bonfils, le promoteur du projet dont il est question dans cet article. Si l’on ne fouille pas un tant soit peu le contenu des pages, on pourrait croire que le projet est déjà réalisé, n’était l’absence d’une page dédiée à la réservation… En revanche, il existe déjà une page permettant de prendre contact avec le directeur des ventes de la société « Domaine et Demeure ». Étrange impression que les promoteurs considèrent que toutes les barrières sont déjà levées.

Tout à fait par hasard, nous avons relevé une bizarrerie dans les « propriétés » techniques du document « Rapport de présentation du Projet » (voir lien ci-dessous), émanant en principe de la municipalité de Narbonne (mais sans signature apparente, sinon le sigle de la municipalité en page de garde). L’auteur de ce document est un certain « kohanlon ». Or, M. Karl O’Hanlon n’est autre que le gérant de l’entreprise « Château des Carrasses », lequel château fait partie du réseau des châteaux de la société « Domaine et Demeure ». Il est aussi le directeur de publication et représentant légal du site « Chateau Capitoul », ainsi que de celui de « Domaine et Demeure ». Dit autrement, M. O’Hanlon fait partie de l’équipe des promoteurs du projet. Il est à tout le moins maladroit que la municipalité de Narbonne ait laissé une telle trace dans un document, trace qui matérialise un doute puissant quant à la connivence qui peut exister entre la municipalité de Narbonne et les promoteurs de ce projet. Certainement, ce monsieur O’Hanlon n’a pas rédigé l’intégralité de ce texte, mais comment s’empêcher de penser à ces lobbyistes qui rédigent tout ou partie de textes de loi en lieu et place de certains parlementaires européens ou français ?

Hubert Reys & Jean Cordier, pour le Clairon de l’Atax le 14/02/2018

Pour en savoir plus, retrouvez ci-dessous les principaux documents liés à ce dossier:

 

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4 commentaires

et qu’est il advenu de la fameuse cité de la vigne et du vin implantée à quelques encablures du Capitoul ? http://www.laciteduvin.com/fr
ou encore : https://www.ladepeche.fr/article/2010/09/29/916764-gruissan-cite-vigne-vin-mauvaise-posture.html
A quand une vision partagée du territoire avec les habitants ?

VIALLE Jean-Pierre

Accepter la réalisation de ce projet revient à créer un précédent juridique, technique, commercial….qui pourrait être utilisé par d’autres domaines de la Clape, au nom du développement de l’œno-tourisme. Ne risquerait-on pas alors de voir naître alors le long des routes de Narbonne à Narbonne-Plage, de Coursan aux Cabanes de Fleury, etc, d’autres projets de même nature, voire des camping de luxe, des parcs d’attraction ayant pour thème le vin, etc…Il ne faut pas douter de l’imagination des promoteurs.
Chacun sait que toute dérogation à une règle de droit sera toujours utilisée par un juriste au profit de son client.

On est tout à fait d’accord avec ça…L’un des gros problème de ce département qui a su conserver une partie de sa façade côtière relativement vierge (par rapport aux autres départements riverains de la Méditerranée), donc un atout pour le tourisme, c’est que cette façade est aussi attractive pour les promoteurs : la question est à présent comment empêcher cette urbanisation rampante de continuer ? Ce n’est pas évident car manifestement beaucoup d’élus, tous niveaux confondus, ne voient que le court terme et laissent filer quand ils ne sont pas carrément dans le coup.

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