Mais toutes ces<\/span> actions d\u2019adaptation, souvent r\u00e9it\u00e9r\u00e9es sur un m\u00eame patrimoine, n\u2019ont pas suffi \u00e0 modifier de fa\u00e7on cons\u00e9quente l\u2019offre de logements sociaux qui reste en d\u00e9calage avec les besoins recens\u00e9s, alors qu\u2019avec pr\u00e8s de 2,50 millions de m\u00e9nages en attente d\u2019un logement social, la crise du logement s’av\u00e8re plus grave que jamais. La r\u00e9daction du Clairon de l\u2019Atax<\/em><\/p>\n <\/p>\n Nicolas Gigot, expert consultant (photo NG)<\/p><\/div>\n <\/p>\n <\/p>\n Restructurer l\u2019offre HLM par la r\u00e9habilitation-restructuration : un levier efficace pour accro\u00eetre et diversifier l\u2019offre en logements locatifs \u00e0 loyers mod\u00e9r\u00e9s sur les territoires.<\/strong><\/span><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Pour une \u00e9volution r\u00e9glementaire ma\u00eetris\u00e9e<\/strong><\/span><\/p>\n La structure de l\u2019offre locative en QPV (Quartiers prioritaires de la politique de la ville<\/em>) peut \u00eatre r\u00e9adapt\u00e9e et pas seulement par d\u00e9molition. Les quartiers prioritaires de la politique de la Ville sont le plus souvent marqu\u00e9s par une offre en logements mono-produit r\u00e9p\u00e9titive en logements locatifs sociaux familiaux \u00e0 bas loyers. Outre certaines faiblesses de conception selon les sites (en partie au plan du rapport avec l\u2019espace public), ces quartiers concentrent une offre tr\u00e8s typ\u00e9e qui les distingue du reste du territoire de leurs agglom\u00e9rations respectives. Ces logements ne sont plus adapt\u00e9s :<\/p>\n Ce d\u00e9calage conduit m\u00e9caniquement et in\u00e9vitablement \u00e0 :<\/p>\n L\u2019ANRU incite, \u00e0 raison, \u00e0 une transformation de la structure urbaine de ces quartiers, de leur rapport avec leur environnement mais aussi \u00e0 un renouvellement de l\u2019offre en logements pour redonner diversit\u00e9 et attractivit\u00e9. L\u2019exemple du quartier des Hauts de Chamb\u00e9ry en est une illustration<\/em><\/strong>.<\/span> La restructuration lourde du parc existant est une solution compl\u00e9mentaire \u00e0 encourager<\/strong><\/span><\/p>\n Pour amplifier la diversification de l\u2019offre en logement particuli\u00e8rement dans les QPV, et sa r\u00e9adaptation \u00e0 la diversit\u00e9 de la demande sociale, les r\u00e9habilitations-restructurations lourdes peuvent constituer une solution efficace. Certains immeubles de ces quartiers permettent techniquement la reconfiguration des cellules logement \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de leur \u00ab enveloppe \u00bb. Nous avons proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 Chamb\u00e9ry \u00e0 la restructuration de 30 T4 et T5 d\u2019une tour de 18 niveaux en 60 T1bis, T2 et T3 et lanc\u00e9 des travaux de m\u00eame nature dans cinq autres immeubles \u2033 barres\u2033. Un bilan \u00e9conomique social et environnemental favorable<\/strong><\/span><\/p>\n Apr\u00e8s \u00e9tude et analyse du bilan des investissements et des comptes d\u2019exploitation pr\u00e9visionnels, la comparaison entre le bilan \u00e9conomique d\u2019une d\u00e9molition-reconstruction et celui d\u2019une restructuration est largement favorable \u00e0 la seconde :<\/p>\n D\u00e9molition : 45 k\u20ac\/logement – valorisation fonci\u00e8re * 80 % = 30 k\u20ac de subvention ANRU par logement<\/p>\n Reconstruction : 155 k\u20ac\/logt * 3 % = 4,65 k\u20ac de subvention ANRU par logement.<\/p>\n Soit un co\u00fbt global d\u2019environ 200 k\u20ac\/logement reconstitu\u00e9 pour une subvention d\u2019environ 35 k\u20ac\/logement d\u00e9moli et reconstruit.<\/p>\n Travaux de restructuration : 140 k\u20ac par grand logement de d\u00e9part – 10 k\u20ac * 10 % = 13 k\u20ac de subvention ANRU par logement de d\u00e9part.<\/p>\n Soit un co\u00fbt global de 70 k\u20ac par petit logement<\/strong> cr\u00e9\u00e9, pour une subvention d\u2019environ 7,5 k\u20ac \/logt cr\u00e9\u00e9. La restructuration lourde des grands logements HLM (T4 et +) en logements de type T1bis, T2 et T3 est vertueuse de tous les points de vue.<\/strong><\/p>\n La question du re-conventionnement \u00c9tat-bailleur \u00e0 pr\u00e9voir et encadrer Ralentissement in\u00e9dit des mutations dans le parc HLM<\/p>\n <\/span>Ces \u00e9volutions m\u00e9ritent d\u2019\u00eatre trait\u00e9es en re-conventionnement entre l\u2019\u00c9tat et le bailleur uniquement pour la part des logements nouvellement cr\u00e9\u00e9s par restructuration. Or, pour l\u2019instant, cette possibilit\u00e9 n\u2019est pas pr\u00e9vue par les textes en vigueur. Pour acc\u00e9l\u00e9rer la r\u00e9novation, la diversification et la r\u00e9adaptation du parc de logements notamment en QPV, la restructuration des T4 et plus surabondants par rapport \u00e0 la demande, en T1bis, T2 et petits T3 avec reconventionnement en PLS apr\u00e8s r\u00e9habilitation-restructuration, m\u2019appara\u00eet particuli\u00e8rement adapt\u00e9e pour trouver de nouvelles r\u00e9ponses pour mieux accueillir les \u00e9tudiants, les jeunes travailleurs et les adultes en mobilit\u00e9 professionnelle ou familiale qui trop souvent sont contraints de trouver des solutions beaucoup plus on\u00e9reuses dans le parc locatif priv\u00e9. Cette perspective est socialement vertueuse et recr\u00e9e de la valeur pour les organismes HLM dont l\u2019autofinancement s\u2019est consid\u00e9rablement \u00e9rod\u00e9. Il pourrait s\u2019agir de cr\u00e9er un \u00ab PLS restructuration-r\u00e9novation urbaine \u00bb.<\/p>\n De plus cette solution permettrait d\u2019acc\u00e9l\u00e9rer et de mieux \u00e9quilibrer la r\u00e9novation thermique du parc HLM<\/strong> ancien et ainsi de contribuer \u00e0 sa revalorisation p\u00e9renne. Cristal Habitat a exp\u00e9riment\u00e9 ces montages et l\u2019\u00e9tude d\u2019impact d\u2019Habitat et Territoire Conseil r\u00e9alis\u00e9 \u00e0 partir de ces exp\u00e9rimentations a attest\u00e9 de leur pertinence sociale, urbaine et \u00e9conomique.<\/p>\n Nicolas Gigot<\/span> (*)<\/em><\/p>\n \n(*) Parcours professionnel\u00a0:<\/p>\n Actuellement\u00a0: <\/em>NG Consultant, Consultant, manager de transition<\/em><\/p>\n 2017\/2023\u00a0: <\/em>Cristal Habitat, Directeur g\u00e9n\u00e9ral<\/em><\/p>\n 2015\/2017\u00a0: <\/em>Chamb\u00e9ry Alpes Habitat\u00a0: Directeur g\u00e9n\u00e9ral<\/em><\/p>\n 2011\/2014\u00a0: <\/em>M\u00e9tropole du Grand Toulouse\u00a0: Directeur g\u00e9n\u00e9ral adjoint<\/em><\/p>\n 2008\/2011\u00a0: <\/em>Nouveau Logis M\u00e9ridional Groupe SNI\u00a0: Directeur G\u00e9n\u00e9ral<\/em><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n
\nPourtant, en d\u00e9pit d\u2019un contexte \u00e9conomique et politique actuellement peu propice, des solutions capables d\u2019am\u00e9liorer la situation existent. En voici une, propos\u00e9e par Nicolas Gigot, un professionnel dot\u00e9 d\u2019une exp\u00e9rience cons\u00e9quente dans le domaine du logement social.<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/i0.wp.com\/le-clairon-nouveau.fr\/wordpress\/wp-content\/uploads\/2024\/03\/Nicolas-2-mod.jpg?resize=197%2C232&ssl=1\")
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\nL\u2019Agence et les projets r\u00e9alis\u00e9s ou en cours, ont jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent privil\u00e9gi\u00e9 les op\u00e9rations de d\u00e9molition compens\u00e9es par de la reconstruction en locatif social hors site, et de cr\u00e9ation de programmes en accession sociale sur site. Compte tenu de leur co\u00fbt \u00e9conomique, de leur empreinte carbone, et de la difficult\u00e9 \u00e0 recr\u00e9er rapidement une attractivit\u00e9 pour l\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, ces op\u00e9rations sont longues, mal accept\u00e9es et tr\u00e8s co\u00fbteuses en subventions. Elles restent n\u00e9cessaires dans certaines configurations urbaines et\/ou techniques. Mais elles ne peuvent souvent pas \u00eatre men\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9chelle \u00e0 laquelle il le faudrait pour renouveler en profondeur la composition sociale du quartier et donner envie \u00e0 de jeunes m\u00e9nages de s\u2019y installer pour d\u00e9-sp\u00e9cialiser l\u2019occupation sociale de ces quartiers.<\/p>\n
\nSi le PRU (Projet de r\u00e9novation urbaine – Projet d\u00e9finissant la zone ANRU, \u00e9labor\u00e9 par les communes et communaut\u00e9s de communes en lien avec un d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 territorial de l\u2019ANRU<\/em>) 1 a commenc\u00e9 la transformation de la trame urbaine du quartier, les d\u00e9molitions pr\u00e9vues ont \u00e9t\u00e9 tr\u00e8s mal accueillies et n\u2019ont donc pas pu \u00eatre r\u00e9alis\u00e9es en totalit\u00e9. La diversification de l\u2019offre en logement est rest\u00e9e tr\u00e8s limit\u00e9e. Du coup, le diagnostic habitat du NPNRU (Nouveau programme national de renouvellement urbain<\/em>) r\u00e9alis\u00e9 en 2016 par HTC note, apr\u00e8s 15 ans d\u2019interventions urbaines et sociales en GPV (Grand projet de ville<\/em>) puis sous convention \u00ab\u00a0ANRU 1\u00a0\u00bb que :<\/p>\n\n
\n<\/em><\/strong>Que ce soit dans les immeubles \u2033tours\u2033 ou dans les immeubles \u2033barres\u2033, il est possible \u00e0 partir d\u2019un ou deux grands logements familiaux, de faire deux ou trois T1bis, T2 et petits T3 qui r\u00e9pondent \u00e0 l\u2019essentiel du spectre de la demande sociale actuelle et notamment celle des jeunes en parcours d\u2019\u00e9tude, ou de premier travail, mais aussi aux adultes en mobilit\u00e9 professionnelle ou familiale. Au plan architectural et technique, l\u2019ajout de balcons et de dessertes par ascenseur<\/em><\/strong>, l\u00e0 o\u00f9 il n\u2019y en a pas, sont possibles et permettent de recr\u00e9er des logements confortables et accessibles.<\/p>\n
\nEn tout, ce seront 140 grands logements qui deviendront\u00a0: 280 logements T1bis, T2 et T3. Sur les quelques 1 000 logements T4 et + \u00e0 bas loyers du quartier c\u00a0\u00bb qui constitue \u00e0 la fois :<\/p>\n\n
\n
\n
\nAvec la mobilisation des pr\u00eats de tr\u00e8s long terme de la CDC rendue possible par le niveau de travaux, le compte d\u2019exploitation de ces nouveaux logements cr\u00e9\u00e9s s\u2019\u00e9quilibre \u00e0 un loyer entre 7 et 8 \u20ac\/m\u00b2 SHAB (Surface habitable<\/em>) (compatible avec un conventionnement en PLS [Pr\u00eat locatif social – Les bailleurs b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019une TVA \u00e0 taux r\u00e9duit (taux identique aux PLUS et PLAI<\/em>] et d\u2019une exon\u00e9ration de Taxe fonci\u00e8re de 25 ans, contre conventionnement APL<\/span> avec l’\u00c9tat<\/em>)) avec mobilisation de 20 \u00e0 30 % de fonds propres. Ce niveau de loyer permet de proposer un T1bis de 35 m\u00b2 remis \u00e0 neuf entre 245 et 280 \u20ac\/mois et un T2 de 45 m\u00b2 entre 315 et 360 \u20ac\/mois.<\/p>\n\n
\np\u00e9renne,<\/li>\n
\nque celui de la d\u00e9molition-reconstruction.<\/li>\n
\n<\/span>
\nLes r\u00e9habilitations-restructurations n\u00e9cessitent de reconsid\u00e9rer les conventions \u00c9tat-bailleurs des ensembles concern\u00e9s pour plusieurs raisons<\/p>\n\n
\nL\u2019objectif public de diversification de l\u2019offre en logement ne serait pas rempli.<\/li>\n
\nDans ces temps de p\u00e9nurie de construction neuve appel\u00e9s \u00e0 durer quelques ann\u00e9es tellement le cycle complet de la production immobili\u00e8re est au ralenti, il y a du coup un ralentissement in\u00e9dit des mutations dans le parc HLM, ce qui rend encore plus difficile aux jeunes m\u00e9nages d\u2019y acc\u00e9der. Les organismes HLM et leurs partenaires pouvoirs publics m\u00e9ritent de prendre de nouvelles initiatives et ne peuvent pas prendre comme une fatalit\u00e9 le fait de voir vieillir leur locataires dans des logements trop grands et inadapt\u00e9s pour eux.<\/p>\n