Hong Kong vue du pic Victoria (Image par Satish5459 de Pixabay)
L’incendie monstre qui a ravagé pendant plus de 3 jours, fin novembre, un quartier de Hong Kong apporte un éclairage particulier à la question de la propriété foncière en milieu urbain. A Hong Kong la quasi-totalité des sols appartient à la collectivité. Cette disposition héritée des Britanniques est maintenue après le transfert à la Chine. Les sols sont donc « loués » aux promoteurs comme aux particuliers, au moyen de baux emphytéotiques sur de périodes plus ou moins longues, (en général entre 50 et 99 ans actuellement). Au bout de ce temps, la collectivité, en l’occurrence le gouvernement de Hong Kong, récupère le terrain et devient propriétaire de ce qu’il y a dessus. Ce système est intéressant en période de croissance économique, car il apporte régulièrement d’importantes ressources financières à la collectivité.
Lors de la période la plus florissante du développement de HK, où les besoins étaient importants (logements et locaux d’activités économiques) les baux étaient courts et le renouvellement urbain « rapide ». Ainsi, des tours construites sur des terrains loués, nantis d’un droit d’usage de 30 ans, étaient démolies en fin de bail, puis sur ces mêmes terrains, reloués sur la même période, étaient construites des tours plus hautes et encore plus rentables.
Hog Kong : paysage urbain & quartier d’habitation (images Jude Josua & Gwen 24 de Pixabay)
A la belle époque de la croissance rapide de HK, la construction des immeubles réputés « à vie courte » était, compte tenu du « turn over » rapide moins exposée à l’obsolescence des structures et matériaux.
Actuellement, depuis le retour du territoire à la Chine, cette croissance s’est ralentie, notamment en raison de la concurrence de Shenzhen (13,5 millions ‘habitants) située à seulement 30 km. La rentabilité de l’immobilier à HK est diminuée et de ce fait son renouvellement est plus long. La durée de vie des immeubles de qualité médiocre, associée à des économies d’entretien, plus la corruption (la financière à laquelle s’ajoute celle politique), favorisent la survenue de catastrophes comme le récent incendie monstre qui a touché dans le district de Tai Po 7 des 8 tours de 31 étages du complexe Wang Fuk Court, en cours de réfection….
Pour autant, la catastrophe de Hong Kong et les causes particulières qui l’ont provoquée ne dispensent pas de réfléchir en France à l’intérêt que présentent la propriété et la maîtrise du foncier comme ressource financière des collectivités dans un contexte où les communes privées des ressources nécessaires dépendent d’un Etat de plus en plus pingre…
Hubert Reys pour le Clairon de l’Atax le 16/12/20024
